Isplati li se više iznajmljivanje smještaja gostima ili podstanarima?

Isplati li se više iznajmljivanje smještaja gostima ili podstanarima?

Dani življenja s Covid-19 korona virusom su nas podsjetili na to da je turizam krhka djelatnost i kako prihod kojeg smo očekivali u slučaju neke promjene u okolini može jako brzo značajno se smanjiti ili čak i nestati.

Ovdje neću obrađivati temu sigurnosti bavljenja turističkom djelatnošću, već ću se uhvatiti financijskog aspekta na način da iznesem očekivane prihode te vidljive i nevidljive troškove. Na kraju ću to usporediti s iznajmljivanjem podstanarima i dati vam tablicu pomoću koje možete lakše procijeniti vlastitu situaciju i odlučiti želite li se baviti iznajmljivanjem gostima ili podstanarima.

Ukoliko živite u mjestu gdje nema potencijalnih podstanara tada se možete odlučiti ili za posao privatnog iznajmljivača ili kada pogledate šta sve to uključuje i kolike prihode možete očekivati, odustati od toga.

Posao iznajmljivača podstanarima

Posao iznajmljivača podstanarima sastoji se od toga da jednom mjesečno naplati najamninu, plati porez i eventualno izda račun. Također treba održavati smještaj na način da iznajmljivač rješava krupne popravke.

Posao privatnog iznajmljivača

Jedna od stvari koju treba imati na umu je da je obim posla privatnog iznajmljivača značajno veći od iznajmljivača podstanarima, uključuje raznolike vještine i znanja.

Privatni iznajmljivač treba:

privući gosta
pripremiti smještaj za dolazak gosta
primiti gosta
biti dostupan gostu
otpremiti gosta
održavati smještaj (sitni i krupni popravci, renoviranje, …)
pratiti i primjenjivati propise i zakone
voditi knjige
prijavljivati goste
naplatiti se od gosta i izdavati račune
plaćati porez, boravišnu pristojbu, struju, vodu, provizije agencijama, PDV na provizije stranim agencijama, …

Već ovako samo ugrubo nabrojano, vidljivo je da se radi o poslu koji je obiman i raznolik. Vjerojatno najsloženiji dio posla privatnog iznajmljivača je privlačenje gosta i to je jedina od gornjih stavki koju ću malo detaljnije razraditi prije nego što uđem u analizu prihoda i rashoda. U današnje doba privlačenje gosta može činiti:

primanje i odgovaranje na upite i rezervacije (često na stranom jeziku) mailom i telefonom
odabir prodajnih kanala (najčešće portali i agencije) te pregovaranje i ugovaranje prodaje smještaja s njima
postavljanje objekta na portale
odgovaranje na recenzije gostiju i poticanje gostiju da ostave recenzije
vođenje brige o zauzetosti na svim portalima i sa svim agencijama s kojima se radi
odabir politike cijena i uvjeta prodaje
odabir i davanje akcija i popusta
traženje i odabir stranica za oglašavanje te oglašavanje na njima
odlazak na sajmove
praćenje rezultata prodajnih aktivnosti i pravovremena reakcija

Koji dio posla privatnog iznajmljivača i pod kojim uvjetima možete prepustiti drugima?

Najveći dio posla privlačenja gostiju možete i nekome drugome da radi umjesto vas za proviziju od oko 10% od iznosa rezervacije. Postoje brojne tvrtke koje se ovim poslom bave uz otprilike takvu proviziju. Također, ako u vašem mjestu postoje agencije koje se time bave, možda možete i posao oko pripreme smještaja, prijema i otpreme gostiju te komunikacije s gostom dok je u smještaju također prepustiti agenciji. Za to zajedno s poslom oko privlačenja gostiju najčešće traže oko 30% provizije po rezervaciji.

Varijanta u kojoj dobivate financijski dobivate najmanje, ali s druge strane imate najveću sigurnost i najmanje posla je tzv. “puno za prazno” model. U ovom modelu, dobivate fiksni iznos, bez obzira na to koliko je noćenja ostvareno u vašem smještaju. Naravno, s druge strane, to je najveći rizik za onoga tko s vama ugovara na ovakav način.

Kakve prihode možete očekivati od iznajmljivanja gostima?

Prema podacima HTZ-a^*1, prosječna popunjenost obiteljskog smještaja u Hrvatskoj u 2017. iznosi:

u svibnju 5%, dok objekti s 4* i 5* ostvaruju 9% popunjenosti
u lipnju 25%, dok objekti s 4* i 5* ostvaruju 35% popunjenosti
u srpnju 75%, dok objekti s 4* ostvaruju 71%, a s 5* ostvaruju 62% popunjenosti
u kolovozu 78%, dok objekti s 4* ostvaruju 76%, a s 5* ostvaruju 69% popunjenosti
u rujnu 21%, dok objekti s 4* i 5* ostvaruju 30% popunjenosti
u listopadu 3%, dok objekti s 4* ostvaruju 7%, a s 5* ostvaruju 5% popunjenosti

Dakle, na nivou Hrvatske prisutna je jaka sezonalnost, gdje se može računati na solidnu popunjenost u srpnju i kolovozu, značajno manju popunjenost u lipnju i rujnu te skoro nikakvu u ostalim mjesecima. Objekti više kvalitete imaju nešto veću popunjenost u predsezoni, a manju u glavnoj sezoni. Međutim, što to znači za vas, kakvu popunjenost možete očekivati u svom smještaju? Ako se ovim poslom već bavite, imate podatke od lani, a ako se ne bavite, tada možete pitati vašu lokalnu turističku zajednicu da vam da ove podatke za vaše mjesto i onda uzmite u obzir da se tek počinjete baviti ovim poslom i da ćete ispočetka imati manji broj gostiju dok gosti ne steknu povjerenje u vas i dok ne krenu prve recenzije.

Kakve prihode možete očekivati od iznajmljivanja podstanarima?

Iznajmljivanje podstanarima je moguće ondje gdje postoji potražnja za time. Međutim, čak i ako mislite da u vašem mjestu ne postoji potražnja za iznajmljivanjem podstanarima, možete staviti oglas na internetu i vidjeti hoće li vam se netko javiti. Dok ovo pišem cijena objavljivanja takvog oglasa na jednom od naših najpopularnijih internet oglasnika je 250 kn (https://www.njuskalo.hr/prijava/?returnUrl=https://www.njuskalo.hr/predaja-oglasa/&fromSubmit=1). Npr. na Hvaru sam našao 2 oglasa za dugoročni najam stana, na Braču i Visu niti jedan.

U svakom slučaju, iznajmljivanje podstanarima nosi sa sobom skoro cjelogodišnju popunjenost te možete računati na prilično stabilan izvor prihoda uz znatno manje vlastitog angažmana.

Za razliku od iznajmljivanja gostima, nisam pronašao podatke za Hrvatsku o prosječnom trajanju najma. Stoga sam na internetu tražio kakvo je stanje u drugim zemljama te sam pronašao da je u Engleskoj prosječan boravak podstanara 4.4 godine^*2. Podaci su iz “The English Housing Survey”, ankete koja se u kontinuitetu provodi od 1967. godine. Koga zanima, u njoj ima još jako puno interesantnih podataka o npr. standardima, načinima zaštite kućevlasnika i podstanara, itd. Link je na dnu članka. Ono što je meni bilo posebno interesantno je da se s vremenom povećava prosječan boravak podstanara u istom smještaju, da kućevlasnici ulažu u obnavljanje nekretnina bez povećanja stanarine te da imaju razrađene mehanizme zaštite i stanodavca i stanoprimca.

S obzirom da u nas nije kao u Engleskoj da podstanari trebaju najaviti 3 mjeseca ranije, uzeo sam da treba nekih mjesec dana da se pronađe sljedeći podstanar (ako postoji potražnja). Na taj način došao sam do podatka da u 10 godina najmodavac ima dva mjeseca prazan stan te da prosječna popunjenost kod iznajmljivanja podstanarima iznosi 98,33% (118/120).

Kakve rashode možete očekivati od iznajmljivanja gostima?

Kod iznajmljivanja gostima brojni su troškovi povezani s ovim tipovim posla. Osim davanja državi (porez, boravišna pristojba, turistička članarina, PDV na provizije stranih agencija), tu su i agencijske provizije, naknada za čišćenje apartmana, pranje posteljine, struja, voda.

Pričajući malo s iznajmljivačima, došao sam do podatka da za čišćenje apartmana plaćaju od 100-300 kn po čišćenju ili 50/60 kn po satu. Od jednog iznajmljivača sam dobio informaciju da je 2019. plaćao čistačicu 1000 EUR mjesečno + stan i hrana (za objekt od 7 apartmana).

Također, ukoliko se ovim bavite, a niste dali nekome drugome da radi posao za vas, treba uračunati i trošak vašeg vremena. Ili bolje rečeno trošak kojeg imate zbog toga što na neki drugi način ne privređujete dok se bavite iznajmljivanjem gostima. Iako nije vidljiv na isti način kao i ostali troškovi (ne dajete novac nekome), također je realan, a samo vi znate i koliki je. Ukoliko se već bavite iznajmljivanjem gostima, pokušajte izmjeriti koliko vremena ste u tome u jednoj godini. Tako ćete dobiti godišnji broj sati koji provedete, a onda možete doći i do toga koliko procjenjujete da to vrijedi.

Kakve rashode možete očekivati od iznajmljivanja podstanarima?

Kod iznajmljivanja podstanarima, glavni rashod je porez na dohodak od imovine koji iznosi 12% i prirez na iznos poreza kojeg plaćate.

Porez se ne obračunava na cijeli iznos najamnine, već se “Kod dohotka od imovine na temelju najma ili zakupa pokretnina i nekretnina priznaju se izdaci u visini 30% od ostvarene najamnine ili zakupnine”, (Zakonu o porezu na dohodak čl. 57, st. 1, https://www.zakon.hr/z/85/Zakon-o-porezu-na-dohodak). S obzirom da mi nije bilo skroz jasno što znači ovo priznavanje izdataka, treba li donositi račune za izdatke, konzultirao sam g. Marijana Furdija iz Porezne uprave Čakovec, kojem zahvaljujem na pojašnjenjima. Ukratko, praksa je da se priznaje svih 30% izdataka te se 12% poreza obračunava na iznos najamnine umanjene za ovih 30%.

Dakle, ako ste ugovorili najamninu od 2000 kn, porez se obračunava na 1400 kn (2000 – 600) i iznosio bi 168 kn mjesečno. Dok god važi ovakva praksa porezne uprave, možete i jednostavnije doći do iznosa mjesečnog poreza na način da iznos najamnine pomnožite s 8,4%.

Prirez se obračunava prema stopi koju vaše mjesto/grad ima određeno i npr. za Čakovec je 10%. Tako da bi prirez za Čakovec bio 168 * 10% = 16,8 kn. Te bi u ovom primjeru ukupno davanje državi iznosilo 184,8 kn što je 9,24% od iznosa najamnine. Koliki je prirez za vaše mjesto možete pronaći ovdje: https://www.porezna-uprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/Popisi/Stope.aspx.

Ukoliko s podstanarima imate ugovor da plaćaju stanarinu plus režije, tada drugih troškova ni nemate, osim eventualnih popravaka koje također imate i kod iznajmljivanja gostima, tako da ih ovdje neću uzimati u obzir.

Ukratko, kada se zbroji porez i prirez, od iznajmljivanja podstanarima ostaje preko 90% iznosa najma.

Što se više isplati?

S obzirom da nije moguće dati općeniti odgovor na ovo pitanje, napravio sam Excel tablicu u koju možete unijeti svoje vlastite podatke i onda procijeniti što vam se više isplati u vašem konkretnom slučaju. Uostalom, nitko osim vas ne može vrednovati vaše vrijeme koje je provedeno na vođenju smještaja za najam gostima.

Tablicu sam unaprijed popunio podacima gdje sam za primjer stavio prosječne vrijednosti popunjenosti u Hrvatskoj. Zamislio sam da se radi o jednom apartmanu/stanu koji se u 7. i 8. mjesecu može iznajmiti za 90 EUR po noćenju, a u 6. i 9. mjesecu za 70 EUR po noćenju. Izvan ovih mjeseci nisam ništa stavljao, jer je prosječna popunjenost premala.

Stavio sam da je prosječna provizija koja se plaća agenciji 15%, a kako sam zamislio da je apartman od nedavno na tržištu, stavio sam da je postotak agencijskih gostiju 80%.

Ono što mi je bilo jako interesantno vidjeti je da je za jedan takav apartman točka izjednačavanja zarade s iznajmljivanjem podstanarima je ispod iznosa 3 noćenja u sezoni za mjesečni najam podstanarima. Tj. da budem precizniji, 1750 kn, oko 230 EUR ili oko 2,5 noćenja.

Nedavno sam pričao s jednim iznajmljivačem koji je nakon 20 godina iznajmljivanja gostima krenuo u iznajmljivanje podstanarima i rekao mi je da on želi od iznajmljivanja podstanarima dobivati koliko bi dobio u mjesec dana iznajmljivanja gostima. Nisam ga pitao kojom računicom je došao do te brojke, ali interesantno je da se točno poklopila s ovom mojm računicom (2,5 noćenja * 12 mjeseci = 30 noćenja).

Excel dokument možete preuzeti i u njega staviti svoje brojke (ili unijeti dokumente u Google tablicu u trećem linku) te vidjeti koja je vaša točka izjednačavanja zarade, za što se nadam da će vam uz ovaj članak olakšati odluku kojim se od ova dva posla želite baviti.

Računica u Excelu (za preuzimanje .xlsx dokumenta): Iznajmljivanje-gostima-ili-podstanarima.xlsx

Računica u Google Sheets (za pogledati računicu):

Računica u Google Sheets (za unijeti vlastite podatke):

U gradovima koji imaju priliv učenika/studenata, moguće je imati podstanare tijekom godine, a u srcu sezone iznajmljivanje gostima. Naravno, ako to želite.

——————————-

*1 ”Popunjenost smještajnih kapaciteta razdoblje svibanj-listopad 2017. Obiteljski smještaj“, https://www.htz.hr/sites/default/files/2018-03/POPUNJENOST%20SMJE%C5%A0TAJNIH%20KAPACITETA-svibanj-listopad%202017%20-%20OBITELJSKI.pdf, 13.7.2020.

*2 “English Housing Survey Headline Report, 2018-19”, https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/860076/2018-19_EHS_Headline_Report.pdf, 14.7.2020, stranica 20

O autoru

Niki Dešković

Osnivač Izračunka i Internet partner d.o.o. (www.internetpartner.hr), gdje se od 2005. bavi razvojem internet tehnologija za turizam.
Više godina sudjeluje i organizira edukacije o prodaji putem interneta u turizmu u suradnji s Turističkom zajednicom Splitsko-Dalmatinske županije, lokalnim turističkim zajednicama, Gradom Splitom, Ekonomskim Fakultetom Split, Microsoft inovacijskim centrom, Privatnom srednjom školom Wallner te brojnim sajmovima. Licencirani voditelj turističke agencije.